집을 짓기 위한 행정적 절차에 대해 요약해 봅니다. 소위 말하는 건축 절차에 대한 내용이고 관련 업계 종사자나 전공자가 아닌 건축법이나 주택법을 처음 접하는 분들을 위한 포스팅입니다. 상식적인 수준의 절차를 알고 싶은 분들에게 도움이 되는 내용입니다.
집 지을 때 건축법과 주택법 중 어떤 법률을 적용해야 할까?
집을 짓는 행위를 다루는 법률은 크게 건축법과 주택법이 있습니다. 집을 30개 이상 지을 때는 주택법, 30개 미만을 지을 때는 건축법의 적용을 받습니다. 주택법을 적용받기 위해서는 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상이어야 하니 크게 30이라는 숫자로 구분하시면 쉽습니다. 예외적으로 블록형 단독주택이나 한옥을 50호 이상 지을 때와 50세대 이상 단지형 연립주택 또는 다세대주택을 지을 때 그리고 주거환경개선사업으로 50세대 이상의 공동주택을 지을 때에도 주택법이 적용됩니다. 참고로 대지면적이 1만 제곱미터 이상의 대지조성사업을 할 때도 주택법이 적용됩니다.
다르게 표현해 보겠습니다. 건축법은 주로 개인이 집을 짓는 경우에 적용합니다. 주택법은 아파트를 지으려는 경우에 적용합니다. 그러니까 규모가 작은 집짓기 일 때 건축법이, 크면 주택법이 적용됩니다. 내 집을 건축하는 거고, 아파트 같은 주택을 만들 때 주택법을 적용한다고 이해하는 것도 좋은 방법입니다.
건축 절차를 알아봅시다.
건축법과 주택법 중 어떤 법을 적용하더라도 절차는 유사합니다. 집을 지으려는 자는 지방자치단체에 허락을 구하고 착공에 들어가야 합니다. 시공을 거쳐 집이 완성되면 사용해도 될 지에 대해서 다시한번 지자체에 허락을 구해야 합니다. 집을 짓는 절차를 단 두 문장으로 말씀드렸습니다. 그런데 실제 집을 짓는 절차는 매우 복잡합니다. 계속해서 조금 더 자세히 말씀드리겠습니다.
- '집을 지으려는 자'라고 계속 말씀드렸는데, 건축법에서는 이 사람을 건축주라고 합니다. 주택법에서는 사업주체라고 합니다. 아파트를 짓는 주체가 개인일 수 없으니 사업주체라고 부릅니다. 건축주는 개인일 수 있어서 한 사람이라는 뉘앙스를 담고 있습니다.
- 건축주나 사업주체는 지방자치단체에 집을 짓기 전에 '허락'을 받아야 한다고 말씀드렸습니다. 이때 허락을 건축법에서는 건축허가, 주택법에서는 사업계획승인이라고 합니다. 건축허가는 특별자치도, 특별자치시, 시, 군, 구에서 내리는 게 원칙이고 예외적으로 특별시장이나 광역시장도 내릴 수 있습니다. 사업계획승인은 시도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시장(시장, 군수)이 하는 게 원칙이고, 예외적으로 국토부장관이 할 수도 있습니다. 국토부장관이 사업계획을 승인하는 경우는 대표적으로 대지면적 330만 제곱미터 이상의 택지개발사업 또는 도시개발사업이 있고, 지역균형개발이나 광역적 주택건설사업이 있습니다.
- 건축허가나 사업계획승인을 얻었다면 일정 기간 내에 착공을 해야 합니다. 건축허가 받은 날로부터 2년 내에, 사업계획승인을 받으면 5년 내에 착공에 들어가야 합니다.
- 시공이 끝나면 건축주는 사용승인을 받아야 합니다. 건축주의 사용승인 신청이 있으면 승인권자는 7일 이내에 결정해 주어야 합니다. 사업주체는 사용검사를 받아야 합니다. 검사 결과는 15일 이내에 알려야 합니다. 사용승인은 앞서 언급한 허가권자가 내려주고, 사용검사는 시군구청장 또는 국토부장관이 합니다. 사용승인은 건축허가를 내려준 기관과 같은 곳에서 하지만, 사용검사는 사업계획승인을 내린 곳과 다른 곳에서 한다는 점이 차이가 있습니다.
집을 짓는 행정절차에 대해 풀어봤습니다. 간단하다면 간단합니다만 실무적으로 들어가면 매우 복잡합니다. 이쪽 업계에 종사자가 아니라면 매우 어렵게 느껴집니다. 하지만 이번 포스팅 정도의 수준만 파악하고 있어도 일반인이라면 부동산 쪽에 이해가 높다는 평가를 받을 수 있으실 겁니다.
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