내 집을 지을 때 따라야 하는 법률이 건축법입니다. 집을 지어보신 분들이라면 집 짓는 게 매우 매우 어렵고 피곤하다는 걸 알고 계십니다. 그렇게 어렵고 힘든 이유 중에 하나가 건축법에서 지켜야 할 사항이 많기 때문입니다. 설계자, 감리, 시공자 등을 만나서 의사소통하는 것도 어렵지만, 법규를 제대로 파악하지 못하면 내 집 짓기를 시작도 할 수 없습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 건축법의 핵심 내용 중 하나인 건축허가에 대한 내용을 쉽게 풀어 설명해 보겠습니다.
초간단 건축 절차
내 집 지을 때의 절차를 아주 간략히 도식화하면 이렇습니다.
계약 → 설계 → 허가신청 or 신고 → 착공 → 시공 → 사용승인 → 사용 및 유지 (용도변경)
머릿 속으로 그림을 그려보세요. 우선 내가 소유한 대지에 집을 짓는다고 가정해 보겠습니다. 땅과 돈이 필요합니다. 두 가지가 준비됐다면 설계자를 찾아가 내가 살고 싶은 집의 설계를 의뢰하고, 실제로 건축 행위를 해줄 시공자를 찾아둬야 합니다. 필요한 경우 감리자도 있어야 합니다.
설계자에게 설계만 의뢰하는 건 아니고 건축허가를 위한 법적 절차까지 의뢰합니다. 건축허가는 건축사 자격이 있어야 가능하기 때문입니다. 건축행위가 떨어지면 시공자가 본격적으로 착공에 들어가고 집을 짓습니다. 건물이 완성되면 건축주는 구청에 사용승인 신청을 해 사용승인서를 교부받아야 합니다.
사용승인서까지 받았다면 새 집에 들어가 행복하게 살면 됩니다. 혹시 살면서 고장 나고 부서지는 부분은 유지관리를 해야 하고, 집을 다른 용도로 바꾸고 싶다면 용도변경을 반드시 해야 합니다.
무척 간단하죠? 제가 간단히 설명해서 간단한 것이고, 실제로는 매우 힘든 과정입니다. 아래 내용을 계속 보십시오.
건축법 관련 규정 정리
위에서 도식화한 절차도에는 여러가지 규제가 따릅니다. 일반인들은 잘 모르는 내용이 있습니다. 일반인이 잘 모르더라도 내 집을 짓기로 한 분이라면 건축법의 주요 규정을 파악해 둘 필요가 있습니다. 이하에서는 건축법의 주요 규정을 이해하기 쉽게 정리했습니다.
건축허가 신청권자
건축허가를 받으려면 해당 대지의 소유권을 확보하고 있어야 합니다. 지상권만 있어도 소유권이 있는 것으로 인정해 주지만, 지상권을 가지고 분양 목적 공동주택을 짓는 경우엔 건축허가 신청이 불가능합니다. 이밖에 꼭 소유권이 없더라도 소유 등 권리관계를 증명하거나, 국유지를 양여받을 예정인 게 확인되거나, 재건축 결의가 있다고 증명되는 경우에도 소유권이 확보된 것으로 봅니다.
또한, 건물이 노후화되어 신축, 개축, 재축, 리모델링을 위한 경우로서 공유자 수의 80%이상 동의와 이들 공유자 지분이 전체의 80% 이상인 경우에도 인정합니다. 100% 소유권을 확보하지 못하더라도 노후하고 위험한 건축물을 새로 지을 수 있도록 허용하고 있는 규정입니다.
건축허가 허가권자
건축허가를 할 수 있는 기관은 구청입니다. 지역에 따라 군청, 시청, 특별자치시, 특별자치도도 건축허가를 할 수 있습니다. 예외적으로 특별시 및 광역시도 건축허가권을 갖는 경우가 있는데, 21층 이상을 건축하거나 연면적이 10만 제곱미터 이상일 때에 특별시장이나 광역시장이 허가권을 갖습니다. 도지사는 어떠한 경우에도 건축허가를 해줄 수는 없습니다.
건축허가는 기속적 재량행위에 속합니다. 법적 개념이라 어려울 수 있는데, 건축규정을 준수했다면 허가권자는 반드시 허가를 내줘야 한다는 뜻입니다. 원칙이 기속적 재량행위이지만 당연히 예외적으로 불허가처분이 가능한 경우도 있습니다. 불허가처분은 크게 두 가지 사유로 내려집니다. 주거, 교육환경에 부적합한 위락시설이나 숙박시설을 건축하려는 경우에는 건축위원회 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다. 방재지구 등 상습침수 구역에서 지하층에 주거용 건축을 하려는 경우 등에도 건축허가를 하지 않을 수 있습니다.
도지사 사전승인
도지사가 건축허가를 할 수는 없지만 사전승인은 내릴 수 있습니다. 이게 무슨 말이냐 하면, 도에 속한 시 또는 군이 일정한 조건의 건축을 허가할 때에는 시장 또는 군수가 도지사에게 미리 승인을 받아야 한다는 개념입니다. 일정한 조건이란 다음의 4가지를 말합니다.
- 21층 이상 건축물
- 면적 10만 제곱미터 이상 건축물
- 주거환경이나 교육환경 보호가 필요한 구역에 위락 및 숙박시설을 지을 때
- 자연환경이나 수질보호를 위한 구역에 3층 이상 또는 연면적 1천 제곱미터 이상 건축물로서 위락, 숙박, 공동주택, 일반업무, 일반음식점을 지을 때
건축허가 취소
건축허가를 받고 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 반드시 허가를 취소해야 합니다. 이때 공장은 3년이 적용됩니다. 만약 공사에 착수했는데 공사 완료가 불가능한 것으로 인정되는 경우에도 허가가 취소됩니다. 세번째 경우는 경매나 공매의 경우인데, 착공신고 전에 경공매로 건축주가 대지의 소유권을 잃고 6개월 내에 착공을 할 수 없는 경우입니다.
이렇게 3가지 경우에는 허가권자가 건축허가를 취소합니다. 취소할 수 있는 게 아니라 반드시 취소하게 돼 있다는 점에 주의해야 합니다.
건축신고
건축허가와 건축신고를 헷갈려 하는 분들이 많습니다. 건축허가는 허가권자의 허락을 득해야 착공이 가능한 것이고, 건축신고는 신고 후 행정기관이 신고서를 수리한 것만으로 착공이 가능합니다. 건축신고가 더 간단한 절차이기 때문에 비교적 작은 건물을 짓는 경우에 적용합니다. 다음의 요건을 갖추면 건축신고만으로 건축허가를 받은 것으로 인정합니다.
- 바닥면적 85제곱미터 이하로 증축, 개축, 재축하는 경우. 신축은 바닥면적과 상관없이 무조건 건축허가받아야 함.
- 도시 외 지역에서 연면적 200제곱미터 미만 & 3층 미만으로 건축.(지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴위험지구는 이 규정과 상관없이 무조건 건축허가 필요함)
- 연면적 200제곱미터 미만 & 3층 미만인 건축물의 대수선.
- 주요 구조부 해체하지 않는 대수선 - 기둥, 보, 지붕틀, 방화벽, 방화구획, 계단 등을 수선하는 것을 말함
- 소규모 건축 - 연멱적 100제곱미터 이하 / 높이 3미터 이하 / 표준설계도서에 따르고 조례로 정한 건축물 등
매도청구
1. 건축허가를 받은 건축주는 대지 또는 건물의 공유자 중에서 건축에 동의하지 아니하는 공유자에게 그 지분을 시가로 매도토록 청구할 수 있다. 매도청구 전에 3개월 이상 협의를 진행해야 한다.
2. 만약 소유자를 알 수 없다면 일간신문 2개 이상에 공고를 하고 30일이 지난 후 매도청구가 가능하다. 두 곳의 감정평가사를 통해 평가를 받은 금액의 산술평균 금액을 법원에 공탁해야 한다.
건축허가 및 착공 제한
국토부, 특별시, 광역시, 도지사는 건축허가 및 착공을 제한할 수 있다. 이때 제한은 2년 기간 이내로 정하되 1년 범위에서 한 차례 연장할 수 있다. 국토부장관은 특별시장, 광역시장, 도지사의 허가제한이 과도하다고 인정하면 그 해제를 명할 수 있다.
건축허가와 관련된 건축법의 주요 규정을 정리해 봤습니다. 간략히 간추렸기 때문에 포스팅 내용이 100% 정확하지 않을 수 있습니다. 일단 이 포스팅으로 건축절차를 이해해 두시고, 개별적으로 집 짓기를 하시려는 분들은 전문가와 꼭 상담을 거쳐 의사결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.
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