부동산 시장을 선행적으로 예측할 수 있는 경매 지표에 대해 이야기해보려 합니다. 최근 경매 물건 수와 낙찰률 데이터가 11년 만에 최악의 수치를 기록했다고 하는데요, 이로 인해 내년 부동산 시장이 매우 우려된다는 이야기가 있습니다. 과연 어떤 일이 벌어지고 있는지, 정리해볼게요.
경매 시장은 일반 부동산 시장의 선행지표
부동산 시장에는 선행 지표가 여럿 존재합니다. 그 중 경매 지표는 약 6개월 후의 부동산 시장을 예측할 수 있는 중요한 데이터라는 거 알고 계신가요?
경매 물건이 늘어나고 낙찰률이 떨어지면 부동산 시장에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다.
2024년 12월 기준으로 경매 물건이 11년 만에 최대치인 12,973건을 기록했다는 소식이 있는데요. 2024년 말에는 13만 건에 이를 것으로 보입니다.
이 중에서도 특히 아파트와 오피스텔 등 주요 주거 상품의 경매 물건이 급증하고 있는 점은 주목할 만합니다. 전년 대비 약 47.5% 증가한 물량은 단순히 우연이 아닙니다.
이런 수치를 내밀지 않아도 아실 같은 앱을 통해서 수도권 외곽 동네를 도면 검은색 매물을 보실 수 있어요. 아실 앱에서는 검은 색 표시가 경매를 뜻합니다. 서울 한복판에서는 잘 볼 수 없는 매물 표시가 수도권 외곽으로 갈수록 많아지는 것을 볼 수 있습니다. 경매가 늘고 있다는 걸 체감할 수 있습니다.
이런 경매 물건은 급매로도 처분되지 못한 물건들입니다. 일반 부동산 시장에서 소화되지 않은 물건들이 법원 경매로 넘어가고 있는 건데요.
왜 이렇게 경매 건수가 늘었을까요? 추측해보면 우선, 부동산 가격이 일반 매수자들이 접근하기 어려운 가격까지 올라갔기 때문일 수도 있다고 봅니다. 구매 가능한 범위를 넘어섰고, 사려고 하는 사람들은 이미 다 샀다고 봐야겠죠.
저는 가격 문제를 핵심으로 보는데요. 이 점이 맞는지를 확인하기 위해서는 경매 유찰율을 확인해 보면 될 거 같아요. 동네마다 유출율이나 낙찰 가격을 보고 동네 시세를 파악해보려는 자세가 필요해 보입니다.
경매 급증 이유는 '금리'?
경매 시장의 악화는 금리와 관련성이 높아요.
금리가 높아지면 대출 상환 부담이 커지면서 경매 물건이 늘어나고, 낙찰률은 떨어지게 됩니다. 현재 기준금리는 1년 전보다 하락했지만 시중 대출 금리는 오히려 올라가는 상황입니다. 이는 경매 시장의 악순환을 부추기고 있습니다.
2025 부동산 시장이 어려워질 가능성이 높은 이유는 바로 여기 있습니다.
금리가 떨어지지 않는다면 경매 물량은 계속 증가할 것이고, 부동산 시장 전체에도 악영향을 미칠 것입니다.
따라서 내년의 시장 흐름을 예측하기 위해서는 금리 동향을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
부동산 문제는 언론에 현혹되지 말아야
항상 언론은 분양을 부추기는 기사를 쏟아냅니다. 내년 집값이 오른다거나 교통 호재가 있는 특정 지역을 선전한다거나 금리가 어떻게 된다는 식의 이야기를 들면서 집을 사야할 때라는 논조의 기사를 만들어 냅니다.
이러한 주장은 건설사들의 전략적 언론 플레이일 가능성이 높습니다. 건설사들의 꼼수와 언론사들의 돈벌이가 만들어 낸 기이한 기사일 뿐이에요. 그러니 그런 글에 현혹되지 마시길 바랍니다. 최근에는 오히려 유튜브에 나오는 저명한 인사들의 이야기가 더 도움이 될 때가 있습니다. (모든 유튜버가 도움이 된다는 말은 아닙니다.)
특히, 트럼프가 대통령에 취임하면, 우리나라 정권이 어느 정당으로 넘어가면... 이런 식의 이야기도 많은데. 과거에 있었던 일을 분석하는 것일 뿐, 미래를 예측한다고 볼 수는 없어요. 이런 이야기는 그저 재미로만 보시길!
마무리하며
사족이 길었는데요. 아무튼, 최근 경매 물건이 매우 많이 늘고 있습니다. 경매 물건이 늘고 있다는 것은 분명히 향후 부동산 시장을 부정적으로 바라봐야 하는 이유가 됩니다. 또한 경매 물량의 급증과 함께 금리 동향, 언론 보도의 신뢰성 등 다양한 요인들이 얽혀 있는 만큼 신중하게 시장을 분석할 필요가 있습니다. 이러한 정보를 바탕으로 여러분의 부동산 투자나 매매 계획에 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
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