생초보를 위한 도시개발사업 환지방식 절차 및 간략 정리

전국 곳곳에 도시개발사업이 추진 중이거나 계획 중입니다. 그런데 도시개발사업이 무엇인지 정확히 아는 사람은 많지 않습니다. 아주 쉽고 단순하게 말하면 어떤 지역을 주택용지나 상업용지 등으로 사용하기 위해 토지를 평평하게 만드는 사업이라고 보시면 됩니다. 이번 포스팅에서는 도시개발사업 중 환지방식에 대한 이해를 돕기 위해 간략히 관련 내용을 정리해 봤습니다. 

 

환지방식 도시개발사업 절차도 및 요점 정리

 

1. 개발구역 지정 + 개발계획 수립 → 2. 시행자 지정 → 3. 실시계획 → 인가 → 4. 환지계획 → 인가 → 착수 → 공사완료 → 5. 준공검사 → 6. 환지처분 공고 → 7. 환지등기 → 청산

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1. 개발구역 지정과 개발계획 수립은 지정권자가 합니다. 예외도 있긴 하지만 두 가지는 동시에 하는 것이 원칙입니다. 지정권자는 시도지사 또는 대도시(수원시 등 인구 50만 이상)의 장, 국토부장관입니다. 국토부장관은 일정한 경우에만 지정권자가 됩니다. 개발계획을 수립할 때 사업시행자까지 지정합니다.
   
   
2.  시행자는 국가, 지자체 등 공공시행자와 토지소유자, 조합 등 민간시행자, 공공과 민간이 모인 공동출자법인으로 구분됩니다. 해당 도시개발사업을 전부 환지방식으로 하는 경우에는 토지소유자 또는 조합만이 시행자로 나설 수 있으나, 일정한 요건을 갖추면 지방자치단체가 이들을 대신해 시행자가 될 수 있습니다.
    
3. 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 합니다. 승인은 1번의 지정권자가 합니다. 
4. 민간시행자는 환지방식으로 사업을 진행할 때 환지계획을 수립해 시군구 또는 특별자치도에 인가를 받아야 합니다. 환지계획의 내용에는 환지설계, 환지명세, 토지명세, 체비지 또는 보류지 명세 등이 있습니다. 
5. 준공검사는 지정권자가 합니다. 
6. 준공검사가 이뤄지면 60일 내에 환지처분을 공고합니다. 환지처분 공고일의 다음날 환지처분의 효력이 발생하고, 청산금도 확정됩니다. 토지소유주 입장에선 환지처분공고일까지는 종전 토지의 소유자이지만, 공고일 다음날에는 새로운 환지의 소유자가 됩니다. 체비지는 시행자 토지로 귀속되고 보류지는 환지계획에 따라 소유자가  소유권을 취득합니다. 청산금은 토지소유자가 기존의 토지보다 더 많거나 적게 환지된 경우에 그 과부족분을  대금으로 보충하는 것을 말합니다.  
7. 시행자는 환지처분이 공고되면 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청해야 합니다. 

 

 

 

참고로, 도시개발법이 다루는 도시개발사업은 고층건물이 들어서는 도시를 건설하는 사업이라고 생각하시는 분들이 계십니다. 반은 맞고 반은 틀리는 이야기입니다. 도시를 만드는 과정 중 시작단계인 토지를 다듬는 사업이 도시개발사업입니다. 아파트를 올리거나 건물을 짓는 등의 사업은 주택사업이나 정비사업 등의 명칭이 붙습니다. 단지 또는 시가지 조성을 위해 지정되고 개발하는 사업이 도시개발사업입니다. 

 

 

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