도시.군계획시설이 결정되고 시설에 들어설 것으로 예정된 토지는 땅 주인 마음대로 개발행위를 할 수 없게 됩니다. 그런데 데 이렇게 결정된 이후 10년이 넘게 사업을 하지 않는 경우가 있을 수 있으며, 그럴 경우 해당 토지 소유자의 재산권이 심각하게 침해됩니다. 특히 지목이 '대'인 경우에는 보상 규정조차 없이 행위제한을 한 것이 위헌이라는 헌법재판소의 헌법불합치 판결이 나왔었습니다. 이에 따라 만들어진 제도가 매수청구 제도입니다. 도시군계획시설부지에서의 매수청구 제도에 대해 알아보겠습니다.
도시/군 계획시설부지 내 매수청구 제도 개요
매수청구는 도시군계획시설이 결정되고 10년이 지나도록 사업이 시행되지 않은 경우에 할 수 있습니다. 청구하는 사람은 도시군계획시설부지에 토지를 가진 사람 중 지목이 '대'인 토지소유자이어야 합니다. 만약 10년이 지난 시기에 실시계획이 나왔다면 머지않아 보상금이 나올 것이기 때문에 매수청구를 할 이유가 사라지고, 따라서 실시계획이 나온 경우에는 매수청구를 할 수 없습니다.
매수청구를 받은 지자체(특별시, 광역시, 특별자치도, 특별자치시, 시, 군) 또는 시행자 또는 설치관리의무자는 6개월 이내에 매수 여부를 정해 청구인에게 결과를 알려야 합니다. 매수하기로 결정했다면 통지 후 2년 안에 매수하여야 합니다.
도시군계획시설 결정 고시가 있은 후 20년이 지나도록 그 사업이 시행되지 않으면 20년이 되는 날의 다음날 도시군계획시설 결정 고시는 효력을 상실합니다.
매수대금과 지급
매수가격과 절차는 공취법을 준용해 정한다. 공시지가를 그대로 적용하는 게 아닙니다. 현금으로 지급해야 하는 것이 원칙이지만, 지자체 예산이 부족할 수 있기 때문에 토지소유자가 원하는 경우에 채권으로 지급할 수 있다는 예외적으로 토지소유자가 원하지 않는 경우라도, 해당 토지에 살지 않는 사람의 부동산(부재부동산) 또는 비업무용 토지 중 3000만 원 초과 부분에 대해서는 강제로 채권으로 지급할 수 있습니다. 3000만 원은 현금으로 지급합니다.
이때 채권은 지방자치단체만 '도시군계획시설 채권'으로 지급할 수 있고, 시행자나 설치관리의무자는 채권 지급이 불가합니다. 채권의 이자율은 은행이자율보다 높고, 상환기간은 10년 이내로 정합니다.
사권보호 - 매수청구 거부된 경
도시군계획시설부지로 결정되면 토지소유자의 개발행위가 제한됩니다. 그런데 몇 년 동안 내 땅을 마음대로 전혀 사용할 수 없으면 억울할 수 있으니 작은 규모의 사용은 허용하고 있습니다. 이를 개인의 권리를 보호한다는 뜻의 '사권보호'라고 합니다. 사권보호 규정은 크게 도시군계획시설이 결정된 시점에 허용되는 행위와 매수청구가 거부됐을 때 허용되는 행위로 구분합니다.
매수청구에 대한 사항을 살펴보고 있으니 후자에 대해 먼저 정리하면 다음과 같습니다. 우선, 순수한 단독주택은 3층 이하 규모로 지을 수 있습니다. 단독주택 분류에 속하는 다가구주택과 다중주택은 해당하지 않습니다. 두 번째, 3층 이하짜리 근린생활시설도 지을 수 있습니다. 근린생활은 1종과 2종 모두 가능하지만, 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 다중생활시설(500제곱미터 미만) 4종은 할 수 없습니다. 세 번째, 공작물 설치가 허용됩니다. 이들 세 가지 중 단독주택과 근린생활시설은 이후에 보상을 받을 수 있습니다.
참고로 도시군계획시설이 결정된 시점에서 사권보호를 받을 수 있는 경우는 두 가지입니다. 두 가지는 도시군계획시설로 결정된 후 단계별 집행계획이 수립되지 않은 경우와 3년 이내에 실시사업을 정하는 1단계 집행계획에 포함되지 않은 토지인 경우입니다. 이때에는 가설건축물, 공작물, 개축 및 재축은 할 수 있습니다.
국토계획법의 매수청구 내용을 정리해 봤습니다. 개인적인 공부용으로 작성된 것임을 알려드립니다. 감사합니다.
댓글