공인중개사 시험 중에서 극악의 난이도를 자랑하는 과목이 부동산 공법입니다. 부동산공법은 모든 것을 다 암기하려고 하면 실패할 가능성이 크기 때문에 법령의 요점을 파악하고 빈출 지문 내용을 암기하는 것이 효과적인 공부법입니다. 이번 포스팅에서는 부동산 공법의 시작부분에 나오는 국토계획법 중 도시군관리계획에 대해 정리해보겠습니다.
이 포스팅은 세세한 내용을 모두 정리한 것은 아닙니다. 기본적인 절차도와 절차별 핵심사항을 이해하는 데 도움을 드리고자 정리했습니다. 공부하면서 쉬는 시간에 틈틈이 보시는 걸 추천합니다.
도시군관리계획 수립 절차
1.기초조사 → 2.주민공람 → 3.지방의회 → 4.입안 5.협의 → 6.심의 → 7.결정 → 8.관리계획 고시 → 9.지형도면 고시
단계별 주요내용 핵심정리
1. 기초조사: 토지적성평가, 재해취약성검토, 환경성검토를 실시해야 합니다. 생략할 수 있는 경우가 있습니다. 기초조사 면제사유가 많은 데 간단히 경미한 사항은 생략할 수 있다고 보면 됩니다. 도심지에 지구단위계획구역이 위치한 경우, 지구단위계획구역의 나대지 면적이 전체의 2% 미만인 경우 등이 있습니다. 이 두 경우는 이미 개발이 상당부분 진행된 지역이므로 기초조사가 되어 있을 가능성이 크기 때문에 생략할 수 있다는 정도로 이해하면 쉽습니다.
2. 주민공람: 도시군관리계획은 주민들에게 직접적으로 영향을 끼치는 내용을 담고 있습니다. 그래서 구체적으로 어떤 계획인지를 주민들이 정확하게 알 필요가 있습니다. 따라서 공청회가 아닌 계획도서를 열람토록하는 절차가 필요합니다. 다만 국방상 기밀에 해당하면 국방부장관이 요청하여 공개하지 않을 수 있습니다.
3. 지방의회: 이 과정도 3번과 마찬가지로 의견수렴으로 볼 수 있습니다.
4. 도시군관리계획 입안: 공인중개사 시험에서는 입안권자가 중요합니다. 특별시장, 광역시장, 특별자치 시 및 도지사, 도에 속하는 시 및 군의 장들이 입안할 수 있습니다. 예외적으로 국토부장관과 도지사도 일정한 요건에 갖춰지면 입안할 수 있습니다.
해당지역 주민들은 입안을 제안할 수 있습니다. 기반시설, 지구단위계획, 산업유통개발진흥지구, 입지규제최소구역에 대한 사항을 제안할 수 있습니다. 토지소유자의 동의를 받은 후 관리계획도서와 계획설명서를 첨부해 제안해야 합니다. 주민제안을 받은 입안권자는 45일(30일 연장 가능) 안에 결과를 통보해야 합니다. 제안자는 이 도시군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있어서, 실무에서는 많이 활용되지 않는 상황입니다.
7. 결정: 위 절차도를 보면 4번과 5번 사이에는 화살표가 없습니다. 이어지는 과정이 아니라는 뜻입니다. 4번의 입안내용은 7번의 결정권자에게 송부됩니다. 결정권자는 바로 결정하는 게 아니라 5번의 협의를 먼저 진행해야 하기 때문에 화살표를 적으면 안되는 것입니다.
결정권자에 대한 내용이 중요하니 7번부터 정리하겠습니다. 결정권자는 시도지사와 대도시 시장이 원칙입니다. 시군이 입안하면 도지사가 결정하고, 그 외에는 입안권자가 직접 결정하는 것으로 이해하면 됩니다. 국토부장관이 수립한 것은 당연히 국토부장관이 결정하고요. 참고로, 개발제한구역에 대한 사항과 국가계획과 연관된 시가화조정구역은 무조건 국토부장관이 결정합니다. 수산자원보호구역에 대한 사항은 해양수산부장관이 결정권자가 됩니다.
또 한가지 예외적인 사항은 지구단위계획의 결정입니다. 지구단위계획의 결정은 그것을 수립한 시군이 직접 결정합니다. 시군이 다른 입안내용은 도지사에게 결정 신청을 해야 하는 것과 차이가 있습니다.
5. 협의: 결정권자는 입안된 내용을 지방(중앙) 행정기기관과 협의해야 합니다.
6. 심의: 결정권자는 입안된 내용을 지방(중앙) 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 단, 지구단위계획은 도시계획위원회와 건축위원회의 공동심의를 거쳐야 합니다.
8. 고시: 결정권자(시도지사, 대도시장, 국토부장관)은 도시군관리계획을 결정하면 그 결정을 고시합니다. 그리고 국토부장관이나 도지사는 관계서류를 특광특특시군에 송부해 일반인도 열람할 수 있도록 해야 합니다. 이때 열람기간은 따로 정하지 않습니다.
9. 지형도면 고시: 도시군관리계획의 결정 효력은 지형도면을 고시한 날부터 생깁니다. 지형도면은 입안권자가 그려서 고시합니다.(시군은 도지사 승인 필요) 지형도면이 고시된 날이 건축행위금지 및 장기미집행 여부 판단하는 기산일이 됩니다.
글로 풀어서 설명하다보니 길어졌네요. 공부하시는데 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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