부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 보는 법 및 계약 체결 시 확인 꿀팁 - 근저당권 임차권등기명령 포함

부동산 거래를 하다 보면 등기부등본을 접하게 됩니다. 정확한 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 예전부터 쓰던 등본이란 말을 지금도 쓰고 있는 거이므로 두 개가 다르다고 생각하시면 안 됩니다. 이 포스팅에서는 혼용해서 사용하도록 하겠습니다. 

 

등기부등본이란?

등기사항전부증명서는 크게 사실관계와 권리관계에 대해 기재되어 있습니다. 특히 부동산의 소유권에 관한 사항을 정확하게 파악할 수 있기 때문에 부동산 거래 시 꼭 확인해야 합니다. 

 

등기부등본은 토지, 건물, 집합건물에 대한 것이 있습니다. 따라서 일반적으로 토지와 건물을 함께 매매할 경우에는 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 각각 확인해야 합니다. 아파트, 빌라 같은 집합건물을 거래할 경우에는 집합건물 등기부등본을 확인해야 합니다. 

 

부동산을 어떤 형태로든 계약을 체결할 때 가장 중요하게 확인해야 하는 것은 해당 물건에 대한 등기부등본입니다. 공인중개사 사무소에서 중개사가 확인시켜 주게 돼 있습니다. 그런데, 세상사 어떤 일이 벌어질지 모르니 사전에 미리 등기부등본을 확인해 보고 사무소에 가는 것을 추천합니다. 누구나 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람, 발급할 수 있습니다. 어렵지 않고, 1000원 정도면 발급할 수 있습니다. 

 

등기사항전부증명서 보는 법 - 표제부, 갑구, 을구

등기부등본은 세 가지로 나뉩니다. 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 조금 자세히 말씀드리겠습니다. 

1. 표제부는 표지라고 생각하면 됩니다. 토지 등기부의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적이 기재되어 있습니다. 건물 등기부의 표제부에는 소재, 지번, 종류, 구조, 면적, 건물번호, 부속건물의 표시 등이 기재되어 있습니다. 집합건물 등기부에는 건물의 내역까지 나와 있습니다.
   
   계약을 위해 등기부를 확인하는 과정에 있다면 표제부에서는 주소가 맞게 기재되어 있는지를 눈여겨 보아야 합니다. 동호수의 마지막 한 글자까지 일치하는지 확인할 것을 추천합니다. 주소가 불일치할 경우, 전입신고를 하거나 확정일자를 받는 과정에서 제대로 된 보호를 받지 못할 수 있습니다.
   
   
2. 갑구에는 소유자에 대한 사항이 나와 있습니다. 갑구 제목 옆에 "소유권에 관한 사항"이란 문장이 쓰여 있으니 헷갈릴 일은 없습니다. 소유자가 어느 날짜에 어떤 이유로 소유권을 갖게 됐는지 확인할 수 있습니다. 최초로 집을 지은 사람이라면 보존등기만 있을 테고, 매매나 경매 상속 등의 소유권 취득 사유를 알 수 있습니다. 갑구에서 주의할 점은, 여러 가지 기재사항과 삭제된 과거의 기록까지의 내용 중 마지막에 기재된 소유자 사항을 확인해야 합니다. 부동산 거래 이력이 모두 갑구에 나오기 때문에 마지막에 나오는, 빨간 줄이 안쳐진 소유자가 현재의 소유자라고 보면 됩니다.
   
   계약을 위해 등기부 갑구를 확인할 때 주의사항은, 갑구에 기재된 소유자와 계약체결시 나와 만난 소유자가 일치하는 지를 확인해야 합니다. 당연히 같을 거라 생각하지 마시고, 신분증 인물과 등기부 갑구에 나오는 인물의 일치성을 확인해야 합니다. 계약 자리에 나와 있는 사람이 진짜 집주인이 맞는지를 확인해야 하고, 가능하면 대금 입금할 통장까지 소유자 일치 여부를 확인하시길 추천합니다.
   
   그리고 만약 갑구에 가압류, 경매 등이 표시되어 있고 빨간줄도 안쳐져 있다면 가능하면 거래하지 않는 것을 추천합니다. 
   
   
3. 을구에는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기록됩니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 이에 해당합니다. 대부분 근저당권이 기록되어 있습니다. 근저당권은 부동산 담보 대출이 얼마나 되어 있는지를 표시해 둔 것이라고 이해하시면 됩니다. 매매 계약을 체결하는 경우라면, 전 소유자의 근저당권은 매매 대금을 받으면 근저당권이 삭제되고 새로운 소유자가 일으킨 대출에 대한 근저당권이 설정됩니다. 
   
   월세나 전세집을 구하는 임차인이라면 을구에서 근저당권을 잘 살펴봐야 합니다. 집주인이 은행으로부터 받은 대출금액과 임차인의 보증금 또는 전세금을 합쳐서 집주인의 자금력을 판단할 수 있기 때문입니다. 부동산 가격의 60%를 대출받았고, 전세금이 부동산 가격의 50%라면 집주인은 자기 돈 한 푼 없이 집을 소유하고 있는 것입니다. 집값 하락 시에 깡통전세가 될 수 있는 겁니다. 또한, 혹시 경매에라도 넘어가게 되면 경매대금에서 근저당권을 근거로 은행이 먼저 돈을 챙겨가기 때문에 세입자인 임차인은 전세금을 제대로 회수하지 못할 수 있습니다. 
   
   근저당권에 대해 한 가지 더 말씀드립니다. 을구에 근저당권에는 '채권최고액'이라는 말이 나옵니다. 채권최고액은 실제 대출받은 금액의 120~130%가 기재됩니다. 1억을 빌리면 채권최고액으로 1억 2000만 원 이상이 기재됩니다. 얼마나 대출이 되어 있는지는 채권최고액을 보고 예상할 수 있습니다. 
   
   그리고 주의할 게 한가지가 더 있습니다. 임차인이라면 '임차권등기명령'이라는 단어가 있는지 꼭 찾아보세요. 그 단어에 빨간 줄이 가 있더라도 그 말이 있는 것 자체가 나쁜 시그널입니다. 임차권등기명령 표시는 임대인(집주인)이 임차인(세입자)한테 보증금을 돌려주지 않아서 법적인 문제가 되었을 때 기재됩니다. 따라서 현재의 소유자 앞으로 임차권등기명령이 기재된 흔적이 있다면 전세금을 제대로 주지 않는 집주인이라는 뜻으로 볼 수도 있습니다. 어떤 느낌인지 아시겠죠? 그런데 임차권등기명령이 삭제된 경우라면 등기부등본 전체를 살펴야 하고, 요약본만으로 확인이 안 될 수 있다는 점까지 알고 계시면 좋겠습니다.