공동주택 등의 리모델링에 대한 기초 내용을 정리했습니다. 실제로 리모델링이 진행되는 곳이 많지는 않지만, 시간이 흐를수록 리모델링 수요가 늘어나고 성공하는 사례도 많이 나올 것으로 예상합니다. 이번 포스팅은 리모델링의 개념을 정립하는데 도움이 될 것입니다.
1. 리모델링 대상 - 나이들어야 고쳐 쓴다
재건축은 40년 정도 지나야 한다. 건물이 30년 정도 지나면 리모델링할 수 있다. 리모델링은 기능을 증대하는 행위를 말합니다. 증대는 증축과 대수선을 줄임말이라고 이해하시면 됩니다. 대수선은 뜯어고친다는 정도로 이해됩니다. 일반인들이 주로 궁금해하는 내용은 증축입니다. 증축을 하는 리모델링은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년이 지난 공동주택에서 할 수 있습니다.
2. 증축을 하면 내 집이 얼마나 커질까?
우선, 한 세대를 기준으로 정리해 보겠습니다. 주거전용면적의 30% 이내에서 증축이 허용되는 것이 원칙입니다. 예외적으로 전용면적이 85제곱미터 미만이라면 40%까지 증축할 수 있습니다. 국평이라 불리는 크기보다 작다면 조금 더 높은 비율을 적용합니다. 예를 들어 보겠습니다.
- 40평짜리 아파트에 살고 있다면 30%(12평)까지 늘릴 수 있어서 52평까지로 만들 수 있습니다.
- 50평이었다면 65평짜리 집으로 리모델링을 할 수 있습니다.
- 10평짜리 집이었다면 40%(4평)까지 크게 할 수 있어서 14평 집으로 만들 수 있습니다.
3. 세대수는 얼마나 늘까? (ft. 수직증축)
다음으로, 공동주택 단지의 전체 세대수를 기준으로 얼마나 증축할 수 있는지 말씀드리겠습니다. 원칙은 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가시킬 수 있습니다. 1000세대 단지였다면 150세대를 더 지을 수 있습니다. 원칙이 이렇다고 이야기했으니 예외도 있습니다. 예외가 바로 수직증축형 리모델링입니다. 수직증축형 리모델링은 15% 증축 원칙보다 몇 가지 규제가 더해집니다. 다음 내용을 확인해 보십시오.
- 수직증축은 최대 3개 층 이하로 증축할 수 있습니다.
- 기존 층수가 15층 이상이면 3개 층을 높일 수 있습니다.
- 기존 층수가 14층 이하이면 2개 층만 높일 수 있습니다.
예를 들어 20층짜리 아파트는 23층, 30층 아파트는 33층으로 만들 수 있습니다. 10층짜리 아파트는 12층까지 만들 수 있습니다. 전용면적이 작을 경우 증축비율을 완화해 적용한 반면, 층수가 낮은 경우에는 수직증축 기준을 강화해 적용하고 있습니다.
그리고 빠뜨리지 말고 알고 계있어야 할 내용이 한 가지 더 있습니다. 수직증축을 하려는 건축물은 신축 당시의 구조도를 보유하고 있어야 합니다. 구조도가 없다면 재건축을 하는 수밖에 없습니다.
4. 리모델링의 장점
참고로 리모델링을 추천하는 이유에 대해 말씀드리겠습니다. 상식적으로 재건축은 규제가 강하고 비용이 많이 듭니다. 규제를 덜 받고 적은 비용으로 쾌적한 주거환경을 만들기 위해서는 리모델링이 유리합니다. 아파트 리모델링은 구성원 간 의견이 다 야하기 때문에 사업진행에 긴 시간과 많은 비용이 들기 때문에 기본적인 리모델링의 장점이 덜 느껴질 수 있습니다. 하지만 일반적인 단독이나 다세대 주택 등일 경우에는 리모델링이 유리합니다.
개인 한 사람 또는 몇몇 사람이 모여 주택을 리모델링하면 재건축에 비해 건축비가 절반까지 줄어듭니다. 그리고 더 유리한 것은, 지역에 따라 다르지만, 과거의 규제 내용을 그대로 적용하는 점입니다. 과거에 용적률이나 건폐율 등을 완화해서 건축이 됐던 지역이라면, 새로 리모델링을 할 때 당시 규정을 그대로 적용할 수 있습니다. 규제가 강해진 신법을 적용하지 않는다는 이야기입니다. "리모델링은 구법을 적용받는다."라는 기본 개념을 머릿속에 담아두시고 재건축과 리모델링의 장단점을 비교하면 유리한 방식을 선택하기 쉬우실 겁니다.
5. 기타
이번 포스팅에서는 주택 리모델링에 대한 기본적인 사항을 알아봤는데 참고로 몇 가지 짚고 넘어가겠습니다. 리모델링은 15년이 지나야 할 수 있다고 앞에서 말씀드렸습니다. 그런데 리모델링 조합은 10년이 지나면 설립이 가능합니다. 조합을 미리 만들고 준비해서 15년이 되자마자 리모델링을 할 수 있습니다. 이론적으로는 그렇습니다.
그리고 리모델링은 주택법에서 다루지만 '건축허가' 대상입니다. 증축과 대수선은 건축법 규정에 따라 건축허가를 받아야 하기 때문입니다. 다만 30세대 이상을 증가할 때에는 주택법의 사업계획승인을 받아야 합니다. 건축허가나 사업계획승인은 비슷한 절차이지만 건축법이냐 주택법이냐에 따라 용어를 다르게 쓰기 때문에 헷갈릴 수 있습니다. 참고 삼아 말씀드립니다.
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