부동산 공법에서 기본 중의 기본이 용도지역입니다. 꼭 암기해야 하는 내용이고, 실무에 나가서도 술술 설명할 수 있어야 공인중개사로서 전문성을 인정받을 수 있는 내용이죠.
이번 포스팅은 용도지역을 어떻게 이해하고 암기할지 정리해 보겠습니다.
우리나라 땅은 공법상 여러가지 용도로 분류합니다.
4 용도&9개 지역, 총 21개 용도가 있습니다. 용도라는 단어가 두 번 나오는데, 4 용도는 대분류, 21개 용도는 세분류 정도로 이해하면 됩니다.
땅은 개발할 땅과 보존할 땅이 있다. 개발용도로는 도시지역이 있다. 나머지 3개, 즉 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 보존을 목적으로 합니다. 이렇게 4가지를 용도지역이라고 합니다. 이렇게 4가지로만 구분하면 공부하기 쉽겠죠. 하지만 인구와 산업 등등의 이유로 땅의 쓰임이 매우 다양해서 세분합니다.
도시지역은 주거 지역 , 상업 지역 , 공업 지역 , 녹지 지역 로 구분합니다. 주거지역은 다시 전용주거, 일반주거, 준주거지역으로 나누고, 각각 1~3종으로 세 세분합니다. 상업지역도 중심상업, 일반상업, 유통상업, 근린상업 지역으로 나눕니다. 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업지역으로 나눕니다. 녹지지역은 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지로 세분합니다.
관리지역은 보전관리 지역 , 생산관리 지역 , 계획관리 지역으로 구분합니다. 보전관리지역은 4 용도 중 자연환경보전지역과 비슷하지만 지연환경보전지역보다 개발의 성격을 가질 때 보전관리지역으로 정합니다. 마찬가지로 농림지역으로 정하기 애매한 경우 생산관리 지역으로 합니다. 도시지역으로 편입이 예상되지만 당장 개발할 땅이 아닌 곳은 계획관리지역으로 합니다.
농림지역과 자연환경보전지역은 세부 분류하지 않습니다.
글로 설명하면 길지만, 이해를 하기 위해 한번쯤 읽어두는 걸 추천합니다. 이해가 좀 되셨다면 아래 표를 보면서 익숙해지시면 됩니다. 참고로 공인중개사 시험에서는 국토계획법 시행령에 나오는 건폐율과 용적률까지 묻습니다. 지방자치단체의 조례에 나오는 수치가 실제 땅에 적용되지만 지역마다 제각각 다르기 때문에 법 시행령에 있는 내용만 암기해 두시면 됩니다.
실무에서는 조례를 기준으로 알아두셔야 합니다. 실제로 용도지역을 확인하는 방법은, '토지이용규제서비스' 사이트에서 땅의 지번을 입력하면 토지이용계획확인원을 열람할 수 있습니다.
땅값, 즉 땅의 가치는 용도지역이 결정한다고 설명해도 과언이 아닙니다. 시험에서는 기본 개념과 수치를 정확히 외워야 하고, 실무에서는 매물마다 정확한 수치로 건폐율과 용적률을 설명할 수 있어야 합니다. 시험에서는 점수, 실무에서는 돈이 걸린 문제입니다! 감사합니다.
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