전세 사기가 많아졌다는 뉴스를 자주 접합니다. 꼭 사기는 아니더라도 계약 종료 시 전세금을 돌려받을 수 있을지 걱정되는 경우도 있죠.
만일의 상황에 대비하기 위해 전세 계약시 꼼꼼히 따져봐야 할 몇 가지 유의사항이 있습니다. 이번 포스팅은 '전세 계약 전 확인해야 하는 10가지'라는 주제로 내용을 정리해 보겠습니다.
1. 전세 가격의 적정성
빌라에 전세 사기가 많은 이유 중에 하나가 가격이 불분명하기 때문입니다. 자주 거래되는 아파트의 경우엔 시세라는 게 있어요. 네이버 부동산 등 인터넷에서 쉽게 확인할 수 있고, 공인중개사들에게 물어봐도 척척 대답해 줍니다.
그런데 빌라의 시세는 깜깜이입니다. 특히 신축 빌라의 경우엔 집주인이나 중개하는 사람이 정한 가격이 시세처럼 매겨집니다. 그래서 확인하기 어려울 때가 있어요.
서울 소재 빌라의 적정 전세가격을 확인하는 방법이 있습니다. 서울시는 전세가격상담센터를 운영하고 있어요. '서울부동산정보광장'에서 온라인 신청할 수 있는데, 상담 신청 후 접수 결과를 문자로 알려주고, 감정평가사와 전화로 상담도 가능하다고 해요.
전세 가격의 적정성은 거래 당사자나 중개인 말고도, 제삼자 격인 전세가격상담센터에도 꼭 확인하길 추천합니다. 특히 신축빌라는 필수적으로 해보셔야 합니다!!!
2. 전세가율 확인하기
위에서 적정 전세가격을 확인하고, 내가 가고 싶은 집의 전세가를 파악했다면 그다음으로 전세가율을 계산해 보세요.
전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눠주면 됩니다. (전세가율 = 전세가격 / 매매가격)
전세가율이 80%를 초과하면 위험한 물건입니다. 80%를 넘을 경우엔 더 세심한 분석을 요한다고 할 수 있어요.
3. 등기부등본 확인
공인중개사가 확인시켜 주는 내용입니다. 그런데 왜 이걸 확인시켜 주는지 알고 가야 그들의 이야기를 이해하기 쉽겠죠?
등기부등본은 내가 들어가려는 집의 등기 사항을 나라에서 관리하는 공적 장부로 증명해 주는 문서입니다.
등기부등본으로 여러 가지 내용을 파악할 수 있어요. 첫째, 주택의 근저당을 알 수 있어요. 대출이 얼마나 되어 있는지 파악할 수 있어서 전세 집을 구하는 분들은 반/드/시/ 확인해야 할 내용입니다. 둘째, 압류나 처분금지 등 권리제한 사항을 알 수 있어요. 법적으로 하자가 있는지에 대해 알 수 있습니다. 셋째, 주택의 신탁등기 여부나 신탁원부 내용도 알 수 있습니다. 신탁이란 말이 있으면 일단 조심해야 하고, 항간에는 절대 신탁등기 있는 집에 전세 살지 말라는 이야기까지 있습니다.
등기부등본은 계약 시 공인중개사가 보여주고 설명도 해주긴 합니다. 그전에 개인적으로 확인 가능하며, 제삼자도 주소만 알면 열람할 수 있으니 미리 확인해 두는 것도 좋은 방법입니다. (인터넷 등기소 iros.go.kr)
4. 건축물대장 확인하기
등기부등본과 마찬가지로 계약 시 공인중개사가 설명해 주는 내용입니다. 또한 정부 24 사이트에서 개인적으로 확인할 수도 있습니다.
건축물대장을 통해서는 무허가 건축물 여부, 불법 건축물 등록 여부, 주택 용도 확인이 가능합니다. 만약 건축물대장에 근린생활시설로 되어 있다면 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 아니면 대출 등 여러 가지 제약이 있을 수 있으니 사전에 파악하고 계약을 진행하는 게 좋습니다.
5. 임대인의 체납 국세 확인
임대인이 체납된 국세가 있다면 세입자는 불안에 떨게 됩니다. 경매로 넘어갔을 때 대출(저당, 근저당) 보다 우선해서 경매대금을 가져갈 수 있거든요. 임차보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지는 거죠.
미납 또는 체납 국세는 전국 세무서에 방문해 열람 신청이 가능합니다. 임대차 계약 전 또는 계약일부터 임대차기간 시작 전에 신청하면 됩니다.
임차보증금 1천만 원이 넘을 때에는 전세 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 계약 전이거나 1천만원 이하 계약은 동의가 필요합니다.
6. 임대인의 체납 지방세 확인
국세와 마찬가지로 임대인의 재무 상태를 파악하는 과정입니다.
국세와 동일하게 1천만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 계약일부터 입주하기 전까지 임대인 동의 없이 임대인의 지방세 납부 지방세 사항을 열람할 수 있습니다.
전국의 시군구 세무부서나 동 주민센터에서 열람이 가능합니다.
7. 집주인 신분 확인
계약은 당사자가 하는 것이죠. 따라서 임대인이 직접 공인중개사 사무실에 나와 계약을 체결하는 게 일반적입니다. 간혹 가족 등이 위임을 받는 경우도 있는데, 그럴 때에도 임대인 및 위임받은 자의 신분을 명확히 해 둘 필요가 있습니다.
계약 당사자의 신분증으로 신분을 확인하고 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 같은지 신분 확인을 해야 합니다.
8. 공인중개사 자격 및 신분 확인
공인중개사 사무소에서 일한다고 모두 중개 업무를 할 수 있는 건 아닙니다. 보조원분들이 업무를 많이 하셨더라도 계약 체결은 꼭 공인중개사 자격증이 있는 분이 해야 합니다.
공인중개사 사무소에 방문하면 벽에 걸려 있는 자격증과 개설등록증, 보험가입 증서 등을 확인하세요. 그리고 계약서에 들어가는 중개자와 동일한 지도 꼭 확인해야 합니다.
더 꼼꼼히 확인하려는 분들은 개업 공인중개사가 자격등록 후 정상 영업을 하고 있는지에 대해 공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다.
요즘 전세사기는 공인중개사사무소에서 외형적으로 정상 계약처럼 진행되는 경우가 많습니다. 그래서 분간하기 어려울 수 있지만, 계약 체결에 중개보조원이 지나치게 많은 부분을 좌지우지한다면 조금은 조심해야 합니다.
9. 제대로 된 중개물건인지 확인
지역 내 다수의 부동산에 등록된 중개 물건일수록 신뢰도가 높습니다. 특히 빌라의 경우엔 여러 공인중개사들이 서로 중개를 하려는 경우에는 더욱 그렇죠.
주의할 점은 신규 빌라를 한 곳에서만 거래하는 경우입니다. 직거래를 한다는 식으로 접근할 경우도 조심해야 합니다. 이런 경우가 모두 잘못된 것은 아니지만, 전세 사기 유형을 살펴보면 직거래나 신규빌라인 경우가 많았다는 점을 유념해야겠습니다.
10. 보증보험 확인
주택도시보증공사 등에 보증 신청이 가능한지도 확인해 보세요. 보증보험 신청이 불가능한 물건은 신뢰도가 낮은 물건으로 파악해야 합니다.
마지막으로 서울시에서 전세 사기 예방을 위해 운영 중인 몇 가지 기관을 소개해드립니다.
전월세 종합지원센터 ; 02-2133-1200~8
서울톡 챗봇서비스 ; 카카오톡 검색창에 '서울톡' 검색
편안한 삶을 위한 안전한 전셋집 마련을 응원합니다. 감사합니다.
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