역전세는 집 주인, 세입자 모두에게 공포죠. 보내줄 수 없고, 나갈 수 없어 옴짝달싹 못하는 상황이 됩니다. 기존 세입자의 전세보증금을 다음 세입자를 통해 융통해야 하는데, 역전세 즉 전세 시세가 낮아지면 기존 세입자에게 줄 보증금을 구할 수 없게 되니까요.
물론 세입자 전세보증금을 집 주인이 당연히 가지고 있어야 합니다. 그건 법적으로 그렇고 현실적으로는 모두 집을 소유하기 위해 어디론가 사용해 버린 경우가 태반입니다. 그래서 역전세 상황이 오면 집 주인들이 위협받고, 세입자들은 현실적인 피해를 입게 됩니다.
역전세난에 전세금 돌려받기 위한 방법으로 예방적으로, 법적으로 할 수 있는 건 이런게 있습니다.
- 계약 전 주변시세 꼼꼼히 확인하기
- 전입신고
- 임차권등기명령
- 전세금반환소송
- ....
그런데, 세입자 입장에서는 모두 어려운 일들입니다. 그래서 그나마 당장 취할 수 있는 한가지 방법을 알려드리겠습니다. 100% 전세보증금을 돌려받을 거란 확신에서 드리는 설명은 아닙니다. 진짜 법적으로 분쟁에 들어가기에 앞서 해볼 만한 일이라 소개합니다.
일단 내용증명 보내세요.
너무 일반적인 이야기인가요? "00년 00월 00일까지 돈을 돌려주시오"라는 내용의 내용증명을 보내는 건 누구나 생각할 수 있죠.
그런데, 조금만 생각을 더 해볼까요. 보증금을 제때 받지 못해서 얻는 실제의 손해를 산정해서 집 주인에게 알리는 겁니다. 분양받은 집에 들어가야 하는 상황이라면, 분양 잔금을 지급 못해 발생한 연체이자를 통보하는 식이죠. 새로 계약한 집에 대한 위약금을 알릴 수도 있고요.
이렇게 구체적인 금전적 손해를 집주인에게 알리세요. 그것이 후 법적 판단을 할 때 중요한 차이를 만들어 냅니다.
"채무자가 (채권자의) 사정을 알았을 때에 한해 배상의 책임이 있다"고 민법 제393조가 정하고 있어요. 그런데 그 사정을 몰랐다면, 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하게 됩니다. 통상의 손해가 어디까지 일지 모르지만, 특별한 사정에 따른 손해가 더 큰 게 보통이죠.
간단히 정리하면, 내용증명으로 세입자의 실질적인 손해를 집주인에게 알리세요. 그 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다는 식으로 말이죠.
혹시 압니까. 손해배상이 전세금의 절반정도 될 가능성이 있다는 식으로 통보하면 집주인이 달러빚이라도 내서 돌려줄지요...
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