일반주거지역이나 전용주거지역을 투자할 때 북쪽에 도로를 끼고 있으면 가치가 높다는 이야기가 있습니다. 바로 건축법 상 일조권 사선 제한의 영향 때문입니다. 조금 더 구체적으로 그런 이야기가 나오는 이유에 대해 알아보겠습니다.
북쪽 건물 일조권을 위해 남쪽 건물에 높이제한이 적용됩니다.
서울의 경우 약 40%가 일반주거지역 또는 전용주거지역으로 분류됩니다. 이들 지역의 모든 건축물은 일조권 확보를 위한 높이제한을 받는다고 보시면 됩니다. 해가 떠 있을 때 모든 건물이 충분한 일조량을 확보할 수 있게 하자는 게 일조권의 취지입니다. 4층 이상 건축물에서 일부가 사선으로 잘려 ㄴ자 모양으로 깎여 있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 이렇게 건축물의 일부를 잘라 내다 보니 지방자치단체 조례에서 정하고 있는 최대 용적률을 모두 적용하지 못하는 경우가 발생합니다. 여러 가지 규제를 다 지켜려다 보니 조금은 손해 보는 것과 같은 일들이 발생합니다.
일조권 확보를 위해 건축물의 일부가 깍이는 것을 이해하셨다면, 다음으로 그 깎인 방향에 대해 말씀드리겠습니다. 한 동네에서 건물들이 깎인 방향은 모두 일정합니다. 왜 그럴까요? 그림자가 북쪽으로 만들어지기 때문입니다. 조금 더 자세히 말씀드려 보겠습니다. 남향이라는 말에서 알 수 있듯이 태양이 주로 남쪽으로 기울어진 채 움직입니다. 그림자는 북쪽에 만들어집니다. 그래서 북쪽 건물이 일조권 방해를 받을 가능성이 큰 것이고, 북쪽에 있는 건물의 일조권 확보를 위해 남쪽에 있는 건축물들이 규제를 받습니다. 이 포스팅의 제목에서 언급한 북쪽에 도로가 있으면 땅값이 비싼 이유는 바로 이 때문입니다.
북쪽에 도로가 있는 대지에 건축물을 지을 경우 일조권 확보를 위한 높이제한 규제를 적용하지 않아도 됩니다. 용적률을 최대치로 적용해 건축할 수 있게 되는 것입니다. 용적률을 최대한으로 적용할 수 있다는 이점이 있기 때문에 땅값이 비싸지는 것입니다. 만약 이런 내용을 모르고 일조 높이제한 받는 땅과 같은 시세로 나오는 대지가 있다면 좋은 투자 대상이 될 수 있습니다. 높이제한 규정을 알면 투자 포인트 한 가지 알고 있는 셈입니다.
건축법에서는 이렇게 규정하고 있습니다.
건축법에서 일조 등 확보를 위한 높이제한에 대한 규정을 간략히 소개해드리겠습니다. 일반인분들을 위한 포스팅이므로 최대한 쉽고 압축적으로 말씀드리겠습니다. 이 포스팅은 기본적인 이해를 위한 것이므로, 구체적으로 사례에 적용하려는 분들은 전문가와 상담을 꼭 하시기 바랍니다.
일조 등 확보를 위한 높이제한 간단 정리
- 적용대상 : 전용주거지역, 일반주거지역 안의 모든 건축물
- 높이 9미터 이하인 건축물은 정북방향의 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 띄어 건축해야 한다.
- 높이 9미터 초과하는 부분은 정북방향의 대지경계선으로부터 높이의 2분의1 이상 띄어 건축해야 한다.
- 건축협정구역 안에서 두 건축주가 맞벽으로 건축하기로 한 경우에는 일조제한을 적용하지 아니한다.
- 2층 이하로서 8미터 이하인 건축물은 일조 등 확보를 위한 높이제한을 적용하지 아니한다.
조금 부연설명해드리겠습니다. 일반적으로 1개 층의 높이는 3미터입니다. 9미터 이하인 건축물은 3층 이하 건축물로 이해하면 되고, 그 경우 북쪽 대지경계선에서 1.5미터를 띄어 건물을 지으면 됩니다. 하지만 9미터가 넘으면, 즉 4층 이상으로 지으면 그 초과부분(4층 이상 부분)은 건물 전체 높이의 절반을 띄어야 합니다. 그래서 3층까지는 1.5미터만 띄어서 짓고, 그 초과부분은 더 많이 띄우게 되는 것입니다.
이밖에 공동주택에 대한 일조 관련 규정이 별도로 정해져 있습니다. 그에 대한 내용을 기회가 되면 별도의 포스팅으로 정리해보겠습니다. 감사합니다.
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