공인중개사가 부동산을 중개할 때 그 물건에 대한 확인과 설명을 잘해야 합니다. 거래가 원만하게 이뤄지기 위해서도 그렇지만, 법으로 정해져 있기도 하거든요. 공인중개사의 확인설명의무라고 하는데, 이 부분이 최근 좀 더 강화됐습니다.
전세사기 등이 사회문제로 불거지면서 이를 보완하고자 제도적 장치를 강화한 것입니다.
이번 공인중개사법 시행령 개정 내용은 임대차 계약을 할 때 적용됩니다. 매매 계약이 아니고 전세나 월세 계약을 할 때 세입자는 집주인의 상태에 대해 더 정확하게 파악할 수 있게 하는 게 이번 공인중개사법 시행령 개정의 목적입니다.
조금 더 자세히 개정 내용을 알아볼게요.
(2024.7.10 시행) 공인중개사법 시행령 개정 내용
핵심은 전세사기 예방입니다. 세입자를 위한 공인중개사의 확인 설명을 강화하는 게 핵심이고요. 구체적으로는 다음과 같습니다.
임대차 계약의 안전성을 담보하기 위해 공인중개사는 거래 부동산의 선순위 권리관계를 세입자에게 설명해야 합니다.
이게 무슨 얘기일까요? 선순위 권리관계라는 건 집이 경매로 넘어갔을 때 경락대금을 나눠 가지는 순위를 말합니다. 관련 세금이 무조건 첫째가 되고, 그다음 저당권자들이 줄을 서있죠. 이런 순서를 일컬어 선순위 권리관계라고 합니다.
구체적으로, 임대인의 미납세금이 있는지 여부를 세입자에게 알려야 합니다. 또 확정일자가 부여된 게 있는지, 전입세대가 있는 지 등을 공인중개사가 파악해서 새로운 계약자에게 알려야 합니다.
임대 계약 전에 새 임차인이 자신이 몇 번째 권리를 가지게 되는 게 파악할 수 있게 한 겁니다. 자신의 전세금이 안전하게 지켜질지에 대해 스스로 판단하는 여건을 마련한 것이라고 이해하면 되겠네요.
또한, 공인중개사는 새 임차인에게 '임차인 보호제도'를 설명해줘야 합니다.
관련 법령에서 임차인을 보호하는 제도가 몇 가지가 있어요. 대표적으로 최우선 변제권 제도가 있습니다. 소액 임차인의 보증금은 최우선으로 보호해 주는 것으로, 몇 가지 요건을 갖춰야 하지만 매우 대항력이 큰 제도가 있습니다.
또한, 민간임대주택의 임대보증금 보증제도도 임차인의 보증금을 보호해주는 장치죠.
공인중개사는 앞으로 이런 내용을 설명해야 합니다. 법적으로 의무사항이 된 것입니다.
이런 보호 제도는 서면으로 작성됩니다.
앞서 살펴본 확인, 설명 사항은 반드시 서면으로 작성해서 거래 당사자에게 교부하도록 했습니다.
한번 듣고 잘 모를 수 있으니 문서로 가지고 있으면 좀 더 안전하겠죠.
이번 공인중개사법 시행령 개정 내용은 7월 10일부터 적용됩니다. 이때 이후에 임대차 계약을 체결하는 분이라면 이 점을 알고 계시면 좋을 거 같아요. 거래 계약 시 선순위 관계, 보증제도 등에 대해 설명을 요구하셔도 됩니다. 당연히 서면으로 받을 권리가 있고요.
개정 내용 시행 전에 시행규칙에 있는 '임대차 계약 관련 중개대상물 확인설명서 서식'을 개정한다고 하니, 자연스럽게 파악이 될 것 같습니다.
앞으로 2024.7월 이후에 임대차 계약을 하시는 분들이라면 확인설명서에 선순위 권리관계가 잘 기재되어 있는지 확인해보시길 추천합니다. 감사합니다.!
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