임차인 '대항력'은 왜 필요할까? ; 공인중개사라면 꼭 알아둬야 할 내용 대항력 이야기

주택임대차보호법 등에서 말하는 '대항력'을 아시나요? 공인중개사 시험 중 민사특별법 과목 중에서 가장 중요한 내용이라고 개인적으로 생각하는데요. 시험에서 뿐만 아니라 실무에서 부동산 중개를 하다 만나는 전월세 거래를 위해서도 꼭 알고 있어야 하는 내용입니다. 

 

임대차보호법에서 말하는 대항력이 어떤 효력을 가지고 있는지 알아보겠습니다. 

 

임차인에게 대항력이 필요한 이유

 

주택임대차 대항력이 있을 때 좋은 점은?

주택임대차보호법에 명시된 대항력은 당연히 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 임차인, 즉 전세나 월세를 사는 분들의 보증금을 보호하는 게 핵심이라고 할 수 있습니다. 

대항력이 어떤 식으로 임차인을 보호하고 있는지 아래에서 살펴보겠습니다. 대항력의 장점을 설명하면 이렇습니다. 

 

• 제3자에게 대항력을 주장할 수 있다  ; 임차 기간 동안은 내 집!
• 주택 양수인의 임대인 지위 승계 : 집주인이 바뀌어도 임차인의 권리는 유지할 수 있다.
• 보증금 전액을 반환받을 때까지 임대차를 존속시킬 수 있다
• 경매 전에 대항력 갖추면 소액보증금 최우선 변제 
• 대항력과 확정일자 갖추면 보증금 우선변제

주택임대차보호법에서 임차인 보호는 대항력을 기반으로 합니다. 따라서 실무에서, 시험에서 대항력이 중요하게 다뤄질 수밖에 없습니다. 

 

 

대항력 이야기 ; 임대차보호법이 만들어진 이유

임대차는 채권입니다. 집에 들어가서 살긴 하지만 물권이 아닙니다. 보증금을 주고 집에 살고 있지만, 결국에는 보증금을 돌려받을 권리에 가깝습니다. 그래서 임대차는 채권 관계라고 정의됩니다. 

 

그런데 단순한 채권은 대항력을 가질 수 없습니다. 임대차보호법이 만들어지기 전까지 실제로 임대차는 채권이고, 민법의 '물권이 채권에 앞선다'는 대원칙에 따라 저당권이 무조건 임차권보다 앞선 순위였습니다. 그래서 집주인이 빚 못 갚은 걸로 임차인을 내쫓기는 일도 있었고요. 

 

민법에서는 이런 불균형을 맞추기 위해서 임차권을 등기를 통해 대항력을 갖출 수 있게 해주었습니다. 그런데 임차권 등기는 집주인이 임차인에게 해주어야 등기할 수 있는 것이라 실질적 효력이 없었어요. 그래서 임대차보호법을 만들었고, 임차권 등기를 하지 않더라도 대항력을 갖출 방법을 마련해 주었습니다. 

 

임대차보호법으로 임차인은 인도와 주민등록을 통해 대항력을 가질 수 있게 되었습니다. 

임차인(세입자)은 임대차 계약 후에 이사를 하고(인도) 전입신고를 하고 주민등록이 완료가 되면 신고 다음 날 0시에  대항력을 갖게 되는 것으로 만든 겁니다.

 

 

대항력 이해를 위한 키워드 '인식 가능성'

대항력은 매매로 집주인이 바뀌거나, 경매로 낙찰자가 등장하거나, 은행에서 저당권 문제가 있는 등의 경우에 그 위력을 발휘합니다. 크게 보면, 주택 매매와 경매의 경우로 간단히 말할 수 있겠네요.

 

대항력에 판례, 시험 지문, 실제 사례를 살펴보면 한가지 공통점이 있습니다. 바로 '인식할 수 있느냐'에 대한 문제로 판단해야 합니다. 

 

세입자(임차인)는 자신의 권리를 주장하기 위해서는 대항력이 있어야 하고, 대항력의 요건으로 인도&주민등록이 필요하다고 말씀드렸습니다. 

 

임대차 계약의 당사자 간에는 임대차의 존재를 당연히 압니다. 그런데 그 집을 매수한 양수자는 임차인의 인도&주민등록이 있을 때 정상적으로 임대차의 존재를 알 수 있습니다. (전 주인이 알려주는 게 일반적이지만 최악의 경우를 생각해 보는 겁니다.) 경매나 저당권을 실행하는 은행 입장에서도 임대차의 존재를 알 수 있어야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 그래서 인도&주민등록으로 임대차 관계를 남들도 알 수 있게 해주어야 하는 게 임차인의 최소한의 노력인 것입니다.

 

 

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대항력 내용은 분량이 많고, 판례도 많습니다. 일단 여기서 끊고, 다음 포스팅에서 조금 더 구체적인 대항력 문제를 살펴보겠습니다. 

 

임대차보호법의 핵심 키워드 '대항력' 알아보기 ; 요건, 간접점유, 빈출 지문 정리