부동산 재산세 고지서 내용 이해하기 (물납 분납 상한 포함)

부동산 등 재산이 있는 분이라면 매년 재산세를 납부해야 합니다. 시청, 군청, 구청 등에서 때가 되면 알아서 고지서를 보내오니 그에 맞춰 세금을 납부하면 됩니다. 이번 포스팅에서는 토지, 건축물, 주택을 중심으로 재산세를 어떻게 납부하는 것인지 고지서 내용을 중심으로 알아보겠습니다. 

 

과세기준일

• 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 과세기준일에 해당 재산을 보유한 사람이 재산세를 내야 하는 것입니다. 과세기준일이 정해져 있다보니 매매계약 일자를 어떻게 정하느냐에 따라 세금을 내기 억울할 때도 있습니다.
• 예를 들어, 5월에 부동산을 매입한 사람은 해당 부동산을 며칠 가지고 있지도 않아 수익이 발생하지도 않은 경우나 실거주를 며칠 하지도 않았는데도 세금부터 내야 하는 경우가 생기는 겁니다. 취득세 낸 지 얼마 안 됐는데 재산세를 또 내야 하는 상황이 벌어진 것이죠. 그래서 계약일을 6월 이후로 매입하는 게 부동산을 사는 사람 입장에선 유리합니다. 파는 경우엔 반대로 5월 말 이전에 파는 게 유리하겠죠. 때로는 공인중개사께서 이를 조정해 주는 경우도 있습니다. 
• 아무튼 재산세의 과세기준일은 6월 1일입니다. 이때를 기준으로 사실상의 소유자가 세급 납부의 의무자가 됩니다. 

 

고지서 발급

• 재산세는 보통징수하는 세금이기 때문에 과세주체(시, 군, 구)가 고지서를 발급합니다. 보통징수는 시, 군, 구가 세금을 계산해서 정하고 이를 납세의무자인 집주인 등에게 알려 납부받는 방식입니다. 고지서 발급은 납부기간 개시 5일 전까지 납세의무자에게 발급되어야 합니다. 납세의무자 입장에서 생각하면 고지서를 받고 세금 낼 돈을 마련해야 하기 때문에 고지서를 받은 후 일정 기간 시간적 여유가 필요합니다. 그래서 납부기간 전에 고지서를 발급하게 되어있습니다. 납부기간이 7월 중순에 시작하므로 7월 초순쯤에는 고지서를 받으셨어야 합니다. 

 

납부기간

• 재산세는 정기분과 수시분으로 나뉩니다. 정기분은 정해진 기간에 납부해야 한다는 얘기고, 수시분은 정해진 기간 외에 수시로 세금을 걷겠다는 뜻입니다. 
• 정기분을 중심으로 알아보면 이렇습니다. 건축물은 매년 7월 16일부터 31일까지입니다. 토지는 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 주택은 부과된 세액이 20만 원 이하면 7월 16일부터 31일까지 한 번에 부과합니다. 20만 원을 넘으면, 20만 원까지는 7월 16일부터 31일까지 납부하고 초과분은 9월 16일부터 30일까지 내야 합니다. 
• 재산세 수시분은 지방자치단체가 과세대상을 누락하거나 착오가 있었거나 위법사항이 있을 때 발생합니다. 수시분 재산세는 과세주체가 세금을 제대로 걷지 못했을 때 언제든지 세금을 걷을 수 있게 만들어 놓은 장치입니다. 따라서 수시분 재산세가 나왔다면 공무원들이 일을 제대로 안 했다고 생각하셔도 될 거 같습니다. 그리고 세금은 반드시 징수하겠다는 의지가 담긴 것이기도 합니다. 

 

재산세 고지서 이해하기

• 재산세 고지서를 보면 재산세 항목 외에 도시지역분, 지역자원세설세, 지방교육세 항목이 나옵니다. 재산세 말고 다른 세금도 내도록 되어 있습니다. 
• 도시지역분은 도시계획구역 내에 있는 도시지역 집주인에게 부과하는 세금입니다. 시골에는 이 내용이 없습니다. 
• 지역자원시설세(소방분)는 병기되는 세금입니다. 지역자원시설세는 재산세하고 관계없는 세금이지만 금액이 크지 않고 납부기간이 같기 때문에 한 번에 부과하는 것입니다. 병기세라고 불립니다.
• 지방교육세는 병기세가 아닌 부가세입니다. 부가세는 부수적으로 더한 것이라고 이해하시면 됩니다. 재산세 납부의무자들은 지방교육세를 부가해 내도록 하고 있습니다. 지방교육세는 재산세액의 20%를 부가합니다. 
• 참고로 소액 징수면제 제도가 있습니다. 고지서 1장당 납부해야 할 세액이 2000원 미만이면 재산세를 징수하지 않는 제도입니다. 세액을 계산하고 고지서를 만들어 발송하는 비용이 2000원을 넘으니 안 받겠다는 의미입니다. 

 

가산금

• 앞서 살펴본 납부기간을 지키지 않으면 세액에 일정 비율을 추가로 징수토록 하고 있습니다. 이게 가산금입니다. 납부기한까지 완납하지 않은 일반가산금은 체납세액의 3%가 추가됩니다. 일반가산금이 붙었는데도 납부하지 않으면 중가산금이 붙습니다. 무겁다는 뜻의 '중' 가산금입니다. 중가산금은 납기 후 한 달마다 0.75%씩 붙고, 최대 45%까지 부가됩니다. 중가산금은 60개월치를 초과할 수 없고, 체납액이 30만 원 미만이면 적용하지 않습니다. 병기세인 지역자원시설세는 별도로 판단합니다. 

 

물납

• 물건으로 재산세를 납부할 수 있는 경우가 있습니다. 도시지역분 금액을 포함한 납부세액에 1000만원을 초과했을 때에 물납할 수 있습니다. 이때 물건은 재산세를 과세한 지자체의 관할 구역 내의 부동산만을 말합니다. 즉 서초구에서 물납을 하기 위해서는 재산세 세액이 1000만 원을 넘는 경우에 서초구 안에 소재한 부동산만으로 할 수 있습니다. 
• 물납을 하기 위해서는 납세의무자가 납부기한 10일 전까지 신청을 해야 합니다. 물납 신청을 받은 지자체는 5일 이내에 허가를 통지해야 합니다. 만약 물납이 허용되지 않았다면 납세의무자는 10일 이내에 다른 부동산으로 변경해 다시 신청할 수 있습니다. 이때의 부동산 역시 관리 및 처분이 가능해야 합니다. 물납 허가받은 부동산은 과세기준일 현재의 시가로 판단합니다. 

 

분할납부

• 분할납부는 세액이 250만원이 넘으면 할 수 있습니다. 납부할 세액이 500만 원 이하이면 250만 원은 납부하고 초과한 금액을 분할 납부 할 수 있습니다. 세액이 500만 원을 초과했다면 세액의 50% 이하 금액을 분할해 납부할 수 있습니다. 예를 들어 재산세 세액이 330만 원이었다면 80만 원만 분할 납부할 수 있습니다. 세액이 700만 원이었다면 350만 원이 분할 납부할 수 있는 금액입니다.
• 분할납부는 납부기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할 납부액을 납부해야 합니다. 

 

재산세 세부담의 상한

• 재산세 세부담의 상한이란 전년도 납부한 세액의 150%를 넘는 금액을 재산세 세액으로 정할 수 없다는 규정입니다. 지방자치단체가 재산세 산정을 해봤더니 전년도 세액보다 3배, 4배 올랐다고 하더라도, 1.5배까지만 재산세로 거둬들일 수 있습니다. 토지, 건축물, 법인 소유 주택은 150%가 상한액입니다. 
• 개인이 소유한 주택은 이 상한선이 조금 더 낮습니다. 개인이 3억 원 이하 주택을 소유하고 있다면 직전 연도 세액의 105%까지 재산세로 부과합니다. 3억 원 초과 6억 원 이하이면 110%까지, 6억 원 초과하는 개인 소유 주택은 130%까지가 상한선입니다.