주거환경정비, 재건축, 재개발 등 용어를 신문이나 뉴스에서 많이 볼 수 있는데, 항상 헷갈려하는 분들이 많습니다. 이런 사업들은 부동산 재테크를 꿈꾸든 사람들이라면 반드시 알고 넘어가야 하는 용업입니다. 이번 포스팅에서는 도시 및 주거환경 정비법의 기본 중의 기본인 재건축, 재개발, 주거환경정비의 기본적인 사항을 정리해 보겠습니다.
법 이름 속에 담긴 도정법 개념
이법은 어떤 곳을 정비하기 위해 만들어졌습니다. 정비한다고 했으니 이미 도시개발이 완료되어 20~30년이 된 지역이 전제되어 있습니다. 구체적으로, 도시개발이 완료된 곳 중에서 새롭게 정비해야 할 필요성이 있는 건축물이 있는 지역이 이 법에서 다루는 대상이 됩니다. 토지 그 자체가 대상이 되는 것은 아닙니다.
용도구역을 기준으로 따져보면, 법의 이름에 나오는 '도시'는 상업지역과 공업지역으로 이해하면 됩니다. '주거'는 주거지역을 말합니다. 좀 복잡하지만 정리하면 이렇습니다. 이미 개발되어 사용 중인 주거지역, 상업지역, 공업지역 중에서 그 기능이 쇠퇴하거나 노후 불량한 건축물을 새로 고치는 방법을 다루는 게 도시 및 주거환경 정비법이라고 할 수 있습니다.
이하에는 도시 및 주거환경 정비법을 '도정법'으로 줄여서 부르겠습니다.
도정법의 3가지 정비사업 - 재개발, 재건축, 주거환경정비사업
도정법은 크게 세 가지 사업으로 구분해 다루고 있습니다. 주거, 상업, 공업 지역 중 기반시설이 열악한 건축물 싹 밀어버리고 다시 개발하는 재개발, 이미 기반시설이 잘 되어 있지만 아파트 같은 공동주택이 노후화되어 건물만 새로 만드는 재건축, 기반시설이 극히 여락한 곳에 실시하는 주거환경개선사업으로 구분됩니다. 일부에서는 단독주택 지역은 재개발, 아파트는 재건축을 하는 것으로 알고 계신 분이 있는데 그것은 조금 잘못된 것입니다. 재건축과 재개발의 차이는 기반시설의 양호도를 기준으로 판하는 게 정확합니다.
3가지 사업을 구분하기 쉽게 키워드로 정리해보면 다음과 같습니다. 을 말합니다.
- 주거환경정비사업 : 노후 불량, 과도밀집, (정비기반시설)극히 열악
- 재개발사업 : 노후 불량 건축물, (정비기반시설) 열악
- 재건축사업 : 노후 불량 공동주택, (정비기반시설) 양호
과거에는 사업 분류가 6개까지 늘어났던 적이 있습니다. 그런데 정비사업의 절차도 복잡한데 종류까지 많다 보니 주민들이 자기가 속한 지역에서 무슨 사업이 일어나는지 모르는 경우가 생겼습니다. 그래서 6개 사업을 3개로 줄였습니다. 구체적인 통폐합 구부까지 말씀드리면 불필요한 내용이 너무 길어지니 생략하겠습니다.
노후 불량건축물
정비구역을 지정되기 위해서는 3가지 사업 모두 노후 불량한 상태여야 합니다. 여기서 노후불량의 여부는 조금 복잡한 기준으로 정해집니다. 요건 모두를 설명하긴 힘들지만 몇 가지 정리하면 1) 붕괴 등 우려가 있거나 2) 내진성능이 확보되지 않아 안전 확보가 어렵거나 3) 주거환경이 불량하면서 건설비용과 비교해 효용이 현저히 증가될 것으로 예상되면서 매연이나 소음 등으로 위해가 우려되는 지역 등입니다.
그리고 주거환경이 불량하면서 건설비용과 비교해 효용이 현저히 증가될 것으로 예상되면서 40년까지 사용하는 비용이 철거 후 새로 건축하는 비용이 보다 클 것으로 예상되는 지역도 노후한 것으로 봅니다. 몇 가지 말씀드렸는데 읽기조차 힘드실 겁니다. 그래서 노후 불량의 정도는 전문가의 영역으로 남겨두는 것을 추천합니다. 개인적으로 판단해 노후하다고 아무리 외쳐도 그 기준조차 이해하지 못하면 공허한 외침이 될 뿐입니다.
정비기반시설
앞서 재건축과 재개발의 구분 기준으로 정비기반시설의 노후도를 따져야 한다고 말씀드렸습니다. 이때 정비기반시설은 다음과 같습니다. 도로, 상하수도, 구거, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설, 지역난방시설 등이 정비기반시설입니다. 여러 가지가 많은데, 우리 삶에 꼭 필요한 시설이 정비기반시설에 포함된다고 이해하시면 되겠습니다.
토지 등 소유자
사업 구분에 따라 조금 달라지는 점에 주의해야 합니다. 주거환경개선사업과 재개발사업에서는 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자를 토지등 소유자라고 부릅니다. 재건축사업에서는 건축물 및 그 부속토지 소유자만 토지등 소유자라고 부릅니다. 재건축 사업을 하는 지역에 땅만 가지고 있으면 토지 등 소유자가 될 수 없는 걸 주의해야 합니다. 재건축을 노리고 부동산을 매입하려는 경우, 아파트를 사서 대지지분을 고려해하는 것이지 땅만 사는 것으로 재건축사업에 뛰어드는 것은 잘못된 판단입니다.
도정법의 용어 중 기초적인 것들을 정리해봤습니다. 해당 분야에서 일하는 분들이야 당연한 얘기겠지만 일반인들에게는 복잡한 소리일 수 있습니다. 그런데 부동산 뉴스를 이해하고, 부동산 재테크에 관심을 두고 실천을 하기 위해서는 이런 용어에 익숙해질 필요가 있습니다. 부동산을 이해하는데 이번 포스팅이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
댓글