주택 임대차 시장에서 갱신요구권이 핫이슈입니다. 제도가 도입된지 3년 정도밖에 지나지 않았기 때문에 뉴스에서나 뜨겁게 다뤄졌지 실제로 갱신요구권을 사용해보지 않은 분들이 많으세요.
제 지인분 중에서도 갱신요구를 했는데 집 주인이 들어오겠다고 하는 바람에 갱신요구 거절이 된 경우도 본적 있어요.
이런 저런 이야기가 많은 주택 임대차의 갱신요구에 대해 알아보겠습니다. 이 제도는 상가 임대차에서 차용했기 때문에 상가임대차 갱신요구권부터 시작해서 주요 이슈와 공인중개사 시험에 출제 가능성이 높은 부분까지 정리해보겠습니다.
1. 갱신요구권이란?
사실 임대차보호법은 주택을 시작으로 해서 상가에 대한 내용이 만들어졌어요. 보통은 그랬는데, 갱신요구권은 상가 임대차에 있던 내용을 주택으로 가지고 온 것입니다. 그래서 상가임대차보호법의 내용을 간략히 알고 있는 게 이해하는데 도움됩니다.
1-1. 상가 임대차 보호법에서 갱신요구권은 이렇습니다.
임대차 기간이 끝나가 전 6개월부터 1개월까지 임차인이 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
이 제도는 장사를 하는 상가 임차인의 영업권을 보호하기 위한 목적에서 출발했어요. 장사가 잘되는 슈퍼 사장(임차인)을 내쫒고 집주인이 직접 슈퍼를 차리는 경우를 막기 위해서라고 생각하면 쉽습니다.
다만 임차인의 영업권을 무한히 보장하면 임대인(건물주)이 세입자를 내보내기 어려워지는 게 문제입니다. 건물주가 재산권 행사를 제대로 못할 수 있으니까요. 그래서 예외적으로 8가지 예외를 두고 임차인을 내보낼 수 있게 문을 열어둡니다. 그리고 상가에 대한 갱신요구권은 최대 10년까지만 허용해줍니다.
1-2. 이제 주택 이야기로 넘어가 볼게요.
주택임대차에서 갱신요구권은 임차인의 안정적인 주거생활을 보장하기 위한 목적으로 만들어집니다. 만들어졌다기보다 상가에 대한 갱신요구권을 따왔다는 게 정확한 거 같아요. 약간만 바꿔서요.
- 주택에 대한 갱신요구 기간은 계약 종료 전 6개월에서 2개월로 되어 있습니다. 위에서 말씀드릴 상가의 요구기관과 약간 차이가 있어요.
- 주거 보장은 영업권의 보장과 다르게 봐야하죠. 그래서 갱신요구를 주택은 딱 1회만 할 수 있게 했습니다. (기간으로는 최대 4년이 되는 거죠)
주택 임대차의 갱신요구는 '갱신 요구기간'과 총 계약기간의 '한도'가 다르다는 점을 꼭 알아야 합니다.
여기까지 내용을 정리하면, 갱신요구권의 목적은 주택을 목적으로 하든 상가를 목적으로 하든 임차인 보호에 있다는 게 같은 점이에요. 하지만 세부적으로 영업권 보장을 위한 상가 갱신은 최장 10년, 주거 안정을 위한 주택 갱신은 4년이라는 차이점이 있습니다.
2. 다음으로 갱신요구권의 핫 이슈인 '갱신요구 거절사유'에 대해 알아볼게요.
갱신요구권을 거절한다는 건 임대인이 하는 행위겠죠 당연히. 임대인의 소유권, 재산권을 보호하는 것도 중요하기 때문에 갱신요구권에 대한 방어 장치가 바로 '갱신요구 거절사유'라고 볼 수 있어요.
기본적으로 상가와 주택에 대한 갱신 거절사유는 큰 틀에서 비슷합니다. 세부적으로 차이는 있지요. 아래 표로 주요 내용을 정리해볼게요. 상가는 8가지, 주택은 9가지가 있습니다.
2-1. 공인중개사 시험에 자주 출제되는 내용을 키워드로 뽑아봤습니다.
| 상가건물 임대차 | 주택 임대차 | 비고 |
| 3기 연체 | 2기 연체 | 시험 빈출 |
| 무단 전대 | ||
| 고의 중과실 파손 | 고의 중과실 파손 | '경과실'로 바꿔서 빈출 |
| 철거 재건출 필요 | 철거 재건출 필요 | |
| 임대인 및 직계존비속 거주 | ||
| 합의한 경우 | 합의한 경우 |
하나씩 설명해보면 ;
- 상가에 대한 차임을 3기(세 번) 이상 연체하면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 주택은 두 번이고요, 이건 주택 임대차에 대한 해지사유가 2기 연체로 되어 있다는 점을 반영한 겁니다.
- 무단 전대도 거절사유입니다. 차임 연체와 무단 전대는 임대차 계약을 해지할 수도 있는 사유이기 때문에 이런 임차인에 대한 보호를 덜 하겠다는 취지로 이해하면 되겠네요.
- 파손은 임차인에 의한 행위를 말해요. 임차인이 임대인 건물을 부수면 당연히 나가라고 해야겠죠.
- 철거나 재건축은 임차인의 권리를 임대인이 빼앗는 걸로 보기 어려워 임대인의 행위를 보장하는 겁니다.
이렇게 네 가지 내용은 과거 공인중개사 시험에서 상임법으로 많이 출제됐던 부분입니다. 앞으로는 이 부분과 함께 주택 임대차의 5번째 내용이 중요하게 다뤄질 것으로 예상돼요.
2-2. 상가임대차 갱신요구 거절사유에 없지만 주택에만 있는 게 하나 있죠.
바로, 임대인 본인이나 직계존비속이 직접 거주할 목으로 임차인을 내보내는 경우입니다. 임대인이나 그 가족의 거주 안정도 중요하기 때문에 만들어진 조건입니다.
이 부분은 실무에서도 많은 논란이 벌어지고 있습니다. 실제로 집주인이 거주하지 않을 경우, 기존 집주인과 달리 새로운 집주인이 거주하겠다고 나서는 경우 등 다양한 사례가 일어나고 있기 때문이에요. (공인중개사 시험은 사회적 문제가 됐던 내용이 판례 등으로 제도가 다듬어 지면 출제되는 게 일반적이에요. 그래서 갱신 거절 내용 중에서 집주인이 거주하는 경우에 대한 출제가 늘어날 것으로 예상됩니다.)
집주인 거주와 관련된 최근에 나온 판례를 간략히 정리해 볼게요. ; 갱신요구 거절기간 안에 해당 주택을 매수하여 소유권을 이전 받아서 임대인의 지위를 승계한 매수인은 곧 임대인의 지위를 승계하는 것이므로, 새로운 매수인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 판례입니다. 즉, 새로운 매수자도 갱신요구 거절을 할 수 있다는 것이죠. (아직 출제되지 않은 내용입니다.)
주택임대차 보호법 중에서 갱신요구권에 대해 알아봤습니다. 이걸 알아보기 위해 상가 임대차의 갱신요구부터 출발해서 갱신요구를 거절할 수 있는 경우까지 살펴봤습니다.
공인중개사 시험에서는 앞으로 집주인의 직접 거주를 목적으로 한 갱신 거절에 대한 내용이 많이 출제될 것으로 보입니다. 제도가 만들어진지 3년이 넘어가고 있고, 관련 판례도 나오고 있거든요. 실제 실무에서 중요하게 다뤄지고 있는 부분이기도 해서 1~2년 안에는 꼭 출제될 것으로 예상합니다.
이상 포스팅을 마칩니다. 감사합니다.
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