이 포스팅은 2023년 11월초에 작성하는 글입니다. 2024년까지의 집값에 대한 부정적인 예측, 추측, 예상을 한 글입니다. 개인적인 생각을 담은 글이니 읽기 불편하신 분들은 다른 글을 읽어주세요.
내가 바라본 2023년의 부동산 시장
2022년까지 집값 상승은 저금리와 갭투자 내지 투기를 기반으로 나타난 현상입니다. 집값이 오르는 거 자체는 자연스러운 일이지만, 이 시기 집값 상승의 문제는 '과도한 상승'이었습니다. 이른바 폭등이 있었다고 봅니다.
그래서, 2023년 11월 현재의 주택가격은 "높다"고 판단이 됩니다. 거품이 조정되어야 할 시기이고, 그래야 다시 시장의 기능이 정상 작동할 겁니다. 시장의 정상 작동이란 건 별게 아니고 적정한 수준의 상승 곡선을 만드는 것을 말합니다. 적정한 수준은 물가 상승률과 비슷한 수준으로 올라가는 걸 뜻하고요.
그런데 2023년 초반, 투자 활성화라는 명목으로 대출 규제가 조금 풀렸습니다. 1.3 대책과 특례보금자리론이 대표적인 규제 완화 정책입니다. 그런 규제 완화책이 실수요와 투자 내지 투기하기에 조금이나마 수월한 분위기를 만들었습니다. 그래서 서울의 거래량이 조금이나마 반등했고, 가격 상승의 모습도 보이게 됩니다.
2023년의 반등 모습이 살짝 보이자 언론들을 다시 상승장이 올 것처럼 기사를 내기 시작합니다. 거기에 많은 사람들이 상승장으로 돌아섰다고 오해하는 거고요.
언론에 나오는 가격 반등과 거래량 회복에 대한 시그널이 완전히 거짓은 아닐겁니다. 그렇지만 부동산 거래의 주요 주체가 20대에서 40대가 60% 이상을 차지하다는 점에 주목해야 합니다.
젊은 세대가 집을 사는 것은 실수요이고 투자 목적은 덜 합니다. 집값이 이전 몇 년과 같이 계속 오르기 위해서는 실수요와 투자(또는 투기) 수요가 병존해야 합니다. 그런데 요즘은 투자 수요가 싹 빠져있습니다. 실수요자들만 부동산 시장에 남아있는 2023년 시장의 가격과 거래량 지표는 더 이상 오르지 못할 거라는 게 제 생각의 핵심입니다.
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2024 부동산 시장 예측
전문가들이 분석하기로는 통상적으로 서울의 아파트 거래량은 월간 6천건을 웃돕니다. 2010년을 전후로 있었던 글로벌 금융위기 당시에는 한달에 1천건을 넘었던 적이 있습니다만 그 외에는 대부분 6천건은 넘었습니다.
2022년에 1천이 안된 적이 있습니다. 금리가 올라가는 것 외에는 별다른 변화가 없었음에도 그야말로 거래량이 급감한 것입니다. 2023년에 들어서는 6월부터 9월까지 서울 아파트 매매신고 건수가 3천건대를 기록했습니다. 이걸 두고 거래량이 증가했다고 언론에서 기사를 내는 겁니다. 하지만 거래량이 정상적인 수준보다 낮다는 걸 알아야 합니다. 기사에 현혹되지 않아야 합니다.
거래량이 없다는 것은 부동산을 구매할 사람이 줄었다는 거죠. 실수요가 됐든 투자가 됐든 투기가 됐든 누군가가 구매를 해야 부동산 시장이 움직일텐데, 그렇지 못한 겁니다. 2022년에 집을 산 사람들은 실수요자이고, '제2차 영끌족 아니냐'는 추측도 있습니다. 그들이 3천건 정도의 수치를 만들어 냈다는 해석입니다.
그렇다면 2024년에는 어떨까요? 부동산 시장의 대외적 환경이 바뀌지 않는다면 암울한 모습이 나타날 거라 봅니다. 투기 또는 투자 수요는 2022년에 썰물처럼 빠져나갔습니다. 실수요는 2023년에 막차를 탔습니다. 주택을 구입할 사람들이 거의다 빠져나간 것입니다.
어떤 물건에 대해 사겠다는 사람이 없으면 그 물건의 가격은 어떻게 되나요?
마무리
2024년에 집값 반등이 없다고 제목에 썼습니다. 그 이유는 더 이상의 구매 세력이 남아있지 않다고 보기 때문입니다.
혹시 모르죠. 어떤 외부 현상으로 금리가 하락한다면, 경제 회복이 일어나 가계소득이 증가한다면 빠른 시일 내에 집값도 회복할지도 모릅니다.
하지만 금리나 가계소득에 큰 변화가 없다면 일단은 내 집 마련이나 갈아타기는 미뤄두는 걸 추천합니다.
집값이 오른다는 소문에 근거를 명확히 파악하고, 그 논리가 합리적이라고 판단이 될 때 움직이는 걸 추천합니다.
어떤 의도를 가지고 만들어진 기사에 현혹되지 않기를 바랍니다. 감사합니다.
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