조합 등 도시개발사업을 수행할 수 있는 시행자에 대해 알아보자

도시개발법에 나오는 도시개발사업에 대한 내용 중 시행자 관련 규정을 정리해 보겠습니다. 지난번 포스팅에서 도시개발구역의 지정에 대한 내용, 환지방식에 대한 내용을 알아봤었습니다. 이번 포스팅은 누가 도시개발사업을 시행하는 지를 정리해 봅니다.

본격적으로 도시개발사업 시행자에 대하 알아보기 전에 혹시 도시개발사업이 생소한 분들은 아래 포스팅을 먼저 읽고 오시는 것도 이해하는데 도움이 되실 겁니다. 

 

 

도시개발사업 첫 걸음, 정의 지정권자 요건 절차 요약정리

도시개발사업의 시행자의 종류는 7가지

1. 도시개발사업 시행자는 크게 세 가지로 분류할 수 있습니다. 공공시행자, 민간시행자, 공동출자법인입니다. 공동출자법인은 공공과 민간이 서로 출자해 법인을 만드는 것으로, 그 출자비율에 따라 공공사업이나 민간사업으로 분류됩니다.

 

2. 공공시행자는 다음의 세 가지 종류로 구분됩니다. 한번 읽어보시면 어렵지 않게 이해할 수 있습니다. 정부나 지자체, 그 산하기관들이 속합니다. 소위 말하는 공영개발을 하는 주체가 됩니다.

• 국가 또는 지방자치단체
• 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사, 매입공공기관), 정부출연기관
• 지방공사

3. 민간시행자도 다음의 세 가지 종류로 나뉩니다. 

• 토지소유자 또는 조합
• 등록업자, 부동산개발업자, 수도권 외의 지역으로 이전법인
• 시행능력이 인정되는 자, 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사

도시개발사업의 시행자가 크게 공공과 민간으로 나뉜다고 했습니다. 민간이 부동산사업을 시행하기 때문에 투기 등의 문제점이 발생할 수 있습니다. 그러한 이유로 민간사업자에게는 공공에 비해  더 많은 제한이 가해집니다. 예를 들어, 개발구역 지정제안시 면적 동의 요건(2/3)을 갖춰야 하고, 토지상환채권을 발행할 경우에는 지급보증을 받아야 합니다. LH가 개발하는 경우와 부동산개발회사가 개발하는 경우를 나누어 생각해 보면 당연히 LH의 사업이 안전하고 투기 등의 가능성이 적기 때문에 수긍이 갑니다. 

4. 정리해보면, 도시개발사업의 시행자는 공공과 민간 시행자가 각각 세 종류씩 있고, 여기에 더해 공동출자법인까지 합쳐 총 7종류가 있습니다. 

 

도시개발사업 조합

도시개발사업은 크게 환지방식과 수용방식으로 구분됩니다. 환지방식은 헌 땅을 고쳐 새 땅으로 교환하는 것이기 때문에 토지주들의 이익과 직접 연결돼 있습니다. 그래서 아무리 정부가 나서 서해도 지주들의 욕심에 부합하지 않으면 분란과 분쟁이 생기기 쉽습니다. 그래서 환지방식은 토지소유주나 그들이 만든 조합이 시행하도록 되어 있습니다. 

 

참고로 환지방식에 대해 조금 더 알아보고 싶으시면 아래 링크에서 살펴보실 수 있습니다.

 

생초보를 위한 도시개발사업 환지방식 절차 및 간략 정리

 

그렇다면 조합은 어떻게 만들어지고 운영될까요? 조합 설립을 위해서는 7명 이상의 토지소유자가 모여서 정관을 작성하고, 다른 토지소유자들의 동의를 얻어야 합니다. 동의 요건은 면적의 2/3, 소유자 총수의 1/2입니다. 정관과 동의서가 모아지면 지정권자(시도지사, 대도시장 등)에게 설립인가 신청을 하고 인가를 받아야 합니다. 그 인가를 근거로 등기를 해야 조합이 정식으로 성립합니다. 

 

만약 해당 도시개발구역 안의 토지소유주가 조합설립에 동의를 하지 않았더라도 조합이 만들어지면 자동적으로 조합원이 됩니다. 미성년자도 조합원이 될 수 있습니다. 조합원이 되면 보유한 토지면적에 상관없이 평등한 의결권을 갖고, 조합운영에 필요한 경비를 부담해야 합니다. 

 

경비는 사업비용 조성을 위해 모으는 것입니다. 토지의 위치, 지목, 면적, 등을 고려해 선정되며 미납 시 연체료가 부과될 수 있습니다. 하지만 조합은 민간부문이기 때문에 직접 강제징수를 할 수 없습니다. 대신 시군구에 징수위탁을 요청할 수 있습니다. 

 

전부 환지방식에서 지자체 등이 시행자가 될 수 있는 경우

다시 말씀드리지만, 도시개발사업을 전부 환지방식으로 할 경우에는 토지소유자 또는 조합을 시행자로 정하는 것이 원칙입니다. 환지방식은 토지소유자가 도시개발사업을 위해 땅을 내놓았다가 사업이 끝나면 다시 땅으로 돌려받는 방식을 말합니다. 원칙적으로 제자리 땅을 받는 것이 원칙이지만, 여러 사유로 다른 위치의 토지로 받는 경우도 있습니다. 

그런데 토지소유자 또는 조합이 아닌 지방자치단체나 대통령령이 정하는 자가 전부 환지방식으로 시행할 수 있는 경우가 예외적으로 있습니다. 지자체 등이 전부 환지방식을 추진하기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야 합니다. 아래의 세 가지 요건입니다. 

• 토지소유나 또는 조합이 개발계획 수립하고 고시한 날부터 1년 이내에 시행자 지정을 신청하지 않은 경우
• 지자체가 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하는 경우
• 토지면적의 1/2, 소유자 총수의 1/2가 지자체 등이 시행하는 것에 동의한 경우

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도시개발사업의 시행자에 대해 간략히 알아보았습니다. 공공시행자가 사업을 할 경우에는 비교적 신경 쓸 일이 없겠지만, 민간시행자가 나설 경우에는 절차가 복잡해집니다. 환지방식일 경우에는 조합을 구성하거나 지자체 등을 시행자로 내세울 수 있는 등 경우의 수가 더 복잡해집니다. 그만큼 사업방식이나 시행자에 따른 문제점과 장점, 단점이 공존합니다.